Nuevo Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: entra a regir el 19 de enero

El próximo lunes 19 de enero de 2026 entrará en vigencia el Decreto Ejecutivo N. 45214-MIVAH-MEIC-TUR, que fue publicado el 22 de octubre de 2025 en el Alcance N. 136, mediante el cual se aprueba una reforma integral al Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, derogando expresamente el Decreto Ejecutivo N. 32303-MIVAH-MEIC-TUR, vigente desde el año 2005.

Esta nueva normativa responde a la necesidad de actualizar, ordenar y modernizar el régimen reglamentario aplicable a los condominios en Costa Rica, incorporando criterios técnicos, urbanísticos y de accesibilidad acordes con la evolución del desarrollo inmobiliario y las exigencias actuales de seguridad jurídica.

¿Por qué se emite un nuevo reglamento?

Desde su entrada en vigencia en 2005, el reglamento anterior fue objeto de múltiples reformas parciales, incorporando disposiciones sobre trámites constructivos, condominios por etapas, vivienda de interés social, marinas y atracaderos turísticos, entre otros temas. El Decreto N. 45214 surge como una reforma integral, motivada principalmente por:

• La acumulación de cambios normativos que dificultaban una lectura sistemática del reglamento.

• La necesidad de ordenar los capítulos por temas, actualizar definiciones y mejorar la claridad técnica.

• La incorporación de nuevos temas como:

  • Infraestructura para vehículos eléctricos.

  • Sistemas electrónicos de vigilancia.

  • Regulación de plantas de tratamiento de aguas residuales (PTAR).

  • Accesibilidad universal conforme a la Ley N. 7600.

• El fortalecimiento de la seguridad jurídica en los trámites ante municipalidades e instituciones públicas

Alcance del nuevo Reglamento

El nuevo reglamento se aplica a todo inmueble que sea sometido al régimen de propiedad en condominio, conforme a la Ley N. 7933, abarcando condominios horizontales, verticales y mixtos, independientemente de su destino (residencial, comercial, turístico, industrial, entre otros).

Además, establece un marco normativo más detallado para:

• La constitución, inscripción, operación y eventual extinción del régimen condominal.

• La regulación de condominios por etapas, anteproyectos y subcondominios.

• La relación entre fincas filiales matrices, fincas primarias individualizadas y áreas comunes.

Principales novedades introducidas

1. Ampliación y precisión de definiciones

El reglamento incorpora un catálogo amplio y actualizado de definiciones, que facilita la interpretación técnica y jurídica del régimen, incluyendo conceptos como:

• Condominio de condominios.

• Condominio de fincas filiales matrices.

• Condominio de edificaciones y lotes.

• Áreas comunes mínimas, en demasía y de uso restringido.

• Condohotel y concesiones bajo régimen condominal.

2. Mayor detalle técnico en los planos

Se refuerzan los requisitos relacionados con:

• Planos de ubicación.

• Planos de distribución condominal.

• Planos constructivos, eléctricos, mecánicos y de protección contra incendios.

• Tablas de distribución y coeficientes de copropiedad.

Esto busca uniformar criterios y reducir inconsistencias en la aprobación de proyectos por parte de las autoridades competentes.

3. Accesibilidad y movilidad interna

El nuevo reglamento refuerza la obligación de:

• Garantizar accesos peatonales adecuados para personas con discapacidad.

• Incorporar rampas, circulaciones internas y estacionamientos conforme a la Ley N. 7600.

• Alinear la vialidad interna del condominio con la zonificación y planificación urbana aplicable.

4. Funcionamiento interno del condominio

Se establece la necesidad de que el Reglamento de Condominio y Administración contenga normas claras sobre:

• Derechos y obligaciones de los condóminos.

• Uso de áreas comunes.

• Administración, representación legal y funcionamiento interno del condominio.

Esto fortalece la autonomía regulatoria interna, pero dentro de parámetros mínimos definidos por la normativa nacional.

¿Qué implica la entrada en vigencia el 19 de enero?

A partir del 19 de enero, todo nuevo proyecto que pretenda someterse al régimen de propiedad en condominio deberá ajustarse al Decreto Ejecutivo N. 45214, así como las modificaciones, transformaciones o ampliaciones que se tramiten con posterioridad a esa fecha.

Para desarrolladores, profesionales en Derecho, ingenieros, arquitectos y administradores de condominios, resulta indispensable revisar y adaptar sus proyectos y reglamentos internos a esta nueva normativa, a fin de evitar atrasos, rechazos o contingencias legales.