Segunda convocatoria en asambleas de condominios: Tribunal aclara cómo deben tomarse los acuerdos ordinarios

El Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela emitió la resolución N. 2025000281 de las ocho horas cuatro minutos del doce de marzo de dos mil veinticinco, mediante la cual analizó un tema de gran relevancia práctica para los condominios: ¿Qué mayoría se requiere para aprobar acuerdos en una asamblea celebrada en segunda convocatoria? 

La sentencia aborda específicamente la interpretación de los artículos 24 y 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, y concluye que, en segunda convocatoria, los acuerdos ordinarios pueden aprobarse con la mayoría del valor presente en la asamblea, y no necesariamente con más de la mitad del valor total del condominio.

¿Cuál fue el conflicto?

El proceso surgió a raíz de la impugnación de acuerdos tomados en una Asamblea General Extraordinaria, celebrada el 19 de setiembre de 2023.

Los demandantes solicitaron la nulidad de un acuerdo mediante el cual se aprobó una cuota destinada a cubrir determinados gastos comunes del condominio. Según su posición, dicho acuerdo requería una mayoría calificada de dos terceras partes del valor total del condominio, por considerar que implicaba una modificación al reglamento condominal.

En primera instancia, el juzgado acogió la demanda y anuló el acuerdo. Sin embargo, el condominio apeló la resolución.

El análisis del Tribunal

¿Qué mayoría se requiere en segunda convocatoria?

El aspecto más relevante de la resolución se relaciona con la interpretación conjunta de los artículos 24 y 27 inciso c) de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

El artículo 24 establece que, en segunda convocatoria, la asamblea puede sesionar con “cualquier número de asistentes”.

Mientras tanto, el artículo 27 inciso c) dispone que ciertos acuerdos deben aprobarse por “la mayoría del valor del condominio”.

Ante esto, el Tribunal indicó que interpretar el artículo 27 de forma aislada generaría una contradicción práctica: aunque la asamblea pudiera sesionar válidamente en segunda convocatoria, no podría tomar acuerdos si no estuviera representado más del 50% del valor total del condominio.

Por ello, el Tribunal aplicó una interpretación sistemática de ambas normas y concluyó que, en segunda convocatoria, la mayoría requerida corresponde al valor presente en la asamblea y no al valor total del condominio. 

En otras palabras:

• La segunda convocatoria puede celebrarse con cualquier número de asistentes.

• Los acuerdos ordinarios pueden aprobarse con la mayoría de los votos presentes.

• Solo los acuerdos que expresamente requieran mayoría calificada deberán cumplir ese requisito especial.

  
  

Importancia práctica de esta resolución

Esta sentencia resulta relevante para abogados, Notarios, administradores de condominios y propietarios, ya que aclara una duda frecuente sobre la operatividad de las asambleas en segunda convocatoria.

El criterio del Tribunal fortalece la funcionalidad de las asambleas condominales, evitando que la falta de asistencia impida permanentemente la toma de acuerdos ordinarios necesarios para la administración y mantenimiento del condominio.

¿Qué resolvió finalmente el Tribunal?

El Tribunal declaró con lugar el recurso de apelación presentado por el condominio, revocó la sentencia de primera instancia y rechazó la demanda interpuesta por los propietarios.

Además, concluyó que:

• la cuota impugnada podía aprobarse por mayoría simple de los presentes en segunda convocatoria,

• no existía modificación al reglamento,

• y los acuerdos adoptados no violaban la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

  
  

Finalmente, se condenó en costas a los demandantes vencidos

Reforma posterior al artículo 24

Les recordamos que el artículo 24 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio fue reformado por la Ley N.° 10746 del 26 de agosto de 2025, publicada en La Gaceta N.° 179 del 25 de septiembre de 2025. La reforma incorporó expresamente la posibilidad de realizar asambleas virtuales y mantuvo que, en segunda convocatoria, el cuórum podrá conformarse con cualquier número de asistentes, aspecto que resulta relevante dentro del análisis efectuado por el Tribunal en esta resolución.