Traspasos de inmuebles: Retención del Impuesto sobre Ganancias y Pérdidas del Capital y declaración en TRIBU‑CR

La Dirección General de Tributación (DGT) emitió la Resolución MH‑DGT‑RES‑0039‑2025, publicada el pasado 17 de setiembre, que entrará en vigencia el próximo 06 de octubre, en la cual se introduce una retención en operaciones de transmisión de bienes inmuebles y se actualiza el uso del formulario de Impuesto de Traspaso dentro del sistema TRIBU‑CR.

A continuación, explicamos los puntos más importantes:

1) Retención sobre la ganancia de capital en traspasos de inmuebles.

El deber de retención, liquidación y pago del impuesto recaerá sobre el adquirente del bien inmueble en condición de agente de retención, de la siguiente manera:

• Vendedores domiciliados: El comprador deberá retener 2% sobre el valor de transmisión pactado. Esta retención es pago a cuenta del impuesto sobre ganancias/pérdidas de capital (o del Impuesto sobre las Utilidades, según corresponda).

• Vendedores no domiciliados: El comprador deberá retener el 2,5% sobre la contraprestación total. Este monto tiene naturaleza de impuesto único y definitivo.

Base imponible de la retención: Será el monto de la contraprestación (precio) total acordada, sin que este sea inferior al que se determine con la utilización de las plataformas de valores de terrenos por zonas homogéneas y el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva.

Excepciones: No procede retención del impuesto cuando sea el traspaso de la vivienda habitual del contribuyente domiciliado, ni tampoco en cualquier tipo de donación, herencia y legado; para no domiciliados, no  aplica la retención del impuesto cuando sean aportes de inmuebles a capital social de sociedades domiciliadas.

Para una correcta comprensión, consideramos importante aclarar el concepto de persona domiciliada. En este sentido, citamos la definición según el Artículo 10 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta N.° 43198-H, que textualmente indica:

“Para los efectos de la aplicación de la Ley del Impuesto sobre la Renta, se consideran domiciliadas en el país:

1) Las personas físicas que se encuentren en cualquiera de las siguientes circunstancias:

a) Que permanezcan de manera continua o discontinua en el país por más de 183 días, incluyendo los días de entrada y salida del país, durante el período fiscal respectivo.

Para determinar dicho período de permanencia en el territorio costarricense, la Administración Tributaria computará las ausencias esporádicas, salvo que el contribuyente acredite, mediante certificado de residencia fiscal, su condición de residente fiscal en otro país.

Para efectos del párrafo anterior, se consideran ausencias esporádicas aquellas ausencias no prolongadas, con retornos sistemáticos al territorio costarricense durante el período fiscal correspondiente, a menos que el interesado demuestre su condición de residente fiscal en otro país para el respectivo periodo. Las ausencias esporádicas comprenden viajes breves y ocasionales, por motivos laborales, de negocios, de placer, de esparcimiento, de salud u otros.

Para determinar cuáles ausencias esporádicas serán tomadas en cuenta para el cómputo de la permanencia de personas físicas en el territorio nacional, se entenderá como "ausencia no prolongada" toda salida del territorio nacional que no exceda los 30 días naturales continuos. Aquellas ausencias que superen los 30 días naturales continuos no serán contabilizadas para efectos del cómputo de los 183 días de permanencia de la persona física en el país.

Con el fin de verificar la permanencia continua o discontinua de personas físicas en el territorio costarricense, incluyendo las ausencias esporádicas, deberá utilizarse como referencia el detalle de movimientos migratorios registrados por la Dirección General de Migración y Extranjería.

Tratándose de impuestos sobre la renta distintos del Impuesto sobre las Utilidades y cuyo período impositivo no sea anual, el término "período fiscal respectivo" utilizado en el primer párrafo de este subinciso, corresponderá a los doce meses anteriores al momento en que acontezca la liquidación del impuesto de que se trate y será dentro de este mismo período que deberá verificarse si una persona física ha permanecido en el país, de manera continua o discontinua, por más de ciento ochenta y tres días.

b) Que desempeñen representaciones o cargos oficiales en el extranjero, pagados por el Estado costarricense, sus entes públicos o municipalidades. Se entenderá por ente público, la institución autónoma o semiautónoma, el cual es parte del Estado descentralizado, que requiere, en el primer caso, haber sido creado según el procedimiento establecido en el artículo 188 de la Constitución Política, y en el segundo, que la votación para su creación no haya requerido mayoría calificada de los votos de los diputados.

2) Las personas jurídicas constituidas de acuerdo con la legislación costarricense y las sociedades de hecho que operen en el país. Pueden servir como otros criterios para establecer la residencia de las personas jurídicas, se encuentran su domicilio, su sede de la dirección de sus negocios o cualquier otro elemento que permita determinar su residencia.

3) Los establecimientos permanentes de personas no domiciliadas en Costa Rica que operen en el país.

4) Los fideicomisos o encargos de confianza constituidos conforme a la legislación costarricense.

5) Las sucesiones abiertas de acuerdo con la legislación costarricense, independientemente de la nacionalidad y del domicilio del causante, salvo que los causahabientes no estén domiciliados en Costa Rica.

6) Las empresas individuales de responsabilidad limitada y demás empresas individuales que actúen en el país, donde el empresario sea un domiciliado.”

2) Declaración del impuesto

El actual Formulario D‑120 será renombrado a “Impuesto al Traspaso de Bienes Inmuebles” y aplicara para traspasos directos e indirectos (cuando se realiza cesión de más del 50% de acciones de la sociedad titular del bien y el número de identificación del transmitente y del adquirente es el mismo).

Exoneraciones: el sistema contará con casillas de exoneración que permitirán consignar el porcentaje y el monto exonerado (incluye, entre otros, la reducción del 20% para beneficiarios de la Ley 9996: inversionistas, rentistas y pensionados, con sus condiciones de vigencia).

Tras declarar el Impuesto al Traspaso de Bienes Inmuebles, el contribuyente debe presentar el formulario de Ganancias y Pérdidas de Capital para autoliquidar el tributo.

En caso de retención, se utiliza el formulario “Retenciones de Ganancias de Capital – No Domiciliado”.

Ambos formularios estarán disponible a través del sistema TRIBU-CR y esta será la única plataforma para presentar estas declaraciones. En caso de realizarse por otros medios se tienen por no presentadas.

Nota 1: En caso de ingresar más de una declaración, la última constituye una rectificación de la anterior. Nota 2: quienes acrediten brecha digital podrán gestionar el trámite con apoyo en oficinas de la Administración Tributaria.

Plazos

• Retenciones del Impuesto sobre Ganancias y Pérdidas de Capital: presentación y pago dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente a aquel en que ocurra el hecho generador.

• Obligados tributarios del Impuesto al traspaso de Bienes Inmuebles: declaración y  pago dentro del mes siguiente a la fecha de otorgamiento de la respectiva escritura.

3) Medios de pago del impuesto

Inicialmente estarán habilitados los servicios de Interconexión bancaria y Débito en Tiempo Real (DTR).

Los pagos fuera de plazo generan intereses y posibles sanciones.

4) Inscripción registral condicionada

El Registro Nacional verificará en línea el pago total de los impuestos mediante un web service de la DGT. No se inscribirá la transmisión si no consta el pago.

Además, la responsabilidad se extenderá solidariamente al resto de los contribuyentes en caso de que no se haya acreditado en la escritura pública que efectuaron el pago del Impuesto al traspaso de bienes inmuebles, y de igual forma respecto al impuesto a las ganancias de capital si no consta en la misma que se efectuara la retención de este, conforme al artículo 24 del Código Tributario. Por lo que le recomendamos a los Notarios (as) en el momento oportuno incorporar en la escritura pública respectiva un texto indicativo de que el comprador será el encargado de realizar la gestión de declaración y pago de cada impuesto mencionado.

5) Entrada en vigor y transitorio

Vigencia general: 6 de octubre de 2025.

Transitorio: la retención del 2% para domiciliados aplicará a partir de que la DGT habilite los formularios en TRIBU‑CR (lo anunciará por resolución).

Estaremos informando al respecto cuando el Registro Nacional emita algún comunicado y estaremos actualizando en lo correspondiente los módulos de Cálculos y Práctica Legal.